Один из самых частых вопросов, который я слышу от покупателей апартаментов в Сочи, звучит примерно одинаково:
«Не слишком ли много сейчас строят? Не получится ли так, что через несколько лет предложение окажется выше спроса?»
Опасение вполне понятное. За последние годы рынок действительно изменился очень быстро. По данным исследования консалтинговой компании MACON, только с конца 2022 года объем первичного рынка апарт-отелей Черноморского побережья увеличился примерно в 2,5 раза. Сегодня это 84 проекта, более 43 тысяч номеров и около 1,85 млн кв. м недвижимости.
На первый взгляд такие цифры могут насторожить. Однако в действительности они говорят совсем о другом.
Изучив последнее исследование MACON, я пришел к выводу, что рост количества апарт-отелей — это скорее признак зрелости рынка, чем его перегрева. Главное — правильно понимать, что именно стоит за этими цифрами.
Рост предложения — это следствие устойчивого спроса
Исследование показывает, что за последние годы предложение апарт-отелей на Черноморском побережье выросло практически в три раза. При этом особенно быстро увеличивается доля проектов категорий 4 и 5 звезд.
На первый взгляд может показаться, что рынок становится перенасыщенным. Но рынок недвижимости устроен иначе.
Строительство современного гостиничного комплекса — это миллиарды рублей инвестиций, несколько лет проектирования и строительства, а также долгий горизонт планирования. Девелоперы принимают такие решения не потому, что спрос существует сегодня, а потому что рассчитывают на его сохранение в течение многих лет.
Более того, аналитики MACON отмечают, что основной прирост приходится именно на качественные проекты высокого класса. Это означает, что рынок развивается не только количественно, но и качественно.
Рост предложения в данном случае говорит прежде всего о том, что крупнейшие игроки продолжают видеть долгосрочный потенциал курортной недвижимости.
Апарт-отели стали самостоятельным классом недвижимости
Еще несколько лет назад многие воспринимали апарт-отели как экспериментальный формат.
Сегодня ситуация изменилась. Профессиональные управляющие компании, гостиничный сервис, развитая инфраструктура и понятные модели получения дохода сделали такие проекты самостоятельным инвестиционным инструментом.
Если раньше инвесторы выбирали между квартирой и коммерческой недвижимостью, то сегодня апарт-отели занимают собственную нишу на рынке. Именно поэтому количество новых проектов продолжает увеличиваться.
Почему большое количество проектов не означает перенасыщение рынка
Очень важно разделять два понятия: объем предложения и качество спроса. Само по себе увеличение количества объектов еще не говорит о перегреве рынка.
Сочи остается крупнейшим рынком современных апарт-отелей на Черноморском побережье. По данным исследования MACON, сегодня здесь реализуется 31 проект категорий 3–5 звезд с общим номерным фондом около 17 тысяч номеров. Это крупнейший показатель среди всех курортных регионов России.
Высокая концентрация проектов объясняется не случайностью, а особенностями самого города.
Сочи — единственный российский курорт с круглогодичным туристическим потоком, развитой городской инфраструктурой, морским и горнолыжным сезонами, санаторно-курортным направлением и устойчивым внутренним спросом.
Именно эти факторы позволяют рынку продолжать развитие даже в периоды экономической осторожности.
Настоящая конкуренция идет между проектами
Очень часто можно услышать вопрос: «Что будет, если рядом построят еще несколько комплексов?»
На самом деле гораздо важнее задать другой вопрос: «Будет ли именно этот проект востребован через десять лет?»
Если объект обладает сильной концепцией, профессиональным оператором, развитой инфраструктурой и удачной локацией, он способен сохранять свою привлекательность даже при высокой конкуренции.
И наоборот. Слабый проект может столкнуться с проблемами независимо от общего состояния рынка.
Поэтому профессиональные инвесторы оценивают не только стоимость квадратного метра, но и управляющую компанию, концепцию, архитектуру, транспортную доступность, перспективы развития района и конкурентное окружение.
Что действительно должно волновать инвестора
Когда меня спрашивают, не слишком ли много строят в Сочи, я обычно предлагаю посмотреть на ситуацию иначе.
Представьте два проекта с одинаковой стоимостью.
Один предлагает сильную концепцию, известного гостиничного оператора, развитую инфраструктуру и удачное расположение.
Другой привлекает исключительно низкой ценой.
Какой объект будет легче сдавать через пять лет?
Какой окажется более ликвидным при перепродаже?
Какой легче переживет усиление конкуренции?
Ответ очевиден.
Именно поэтому главный вопрос сегодня звучит не «сколько строят», а «какой объект выбрать».
Вывод
Рост количества апарт-отелей — это естественный этап развития рынка, который становится более зрелым, профессиональным и конкурентным. Для инвестора это не повод отказаться от покупки. Это повод гораздо внимательнее выбирать проект.
Исследования помогают понять общее направление развития рынка, но окончательное инвестиционное решение всегда принимается в отношении конкретного объекта.
Мое мнение
За годы работы с курортной недвижимостью я заметил одну закономерность. Покупатели почти всегда спрашивают: «Не слишком ли много сейчас строят?» Но гораздо реже задают вопрос: «Будет ли именно этот проект востребован через десять лет?»
На мой взгляд, именно второй вопрос сегодня имеет решающее значение.
Количество новых комплексов само по себе не определяет успех инвестиций. Его определяют качество проекта, профессиональное управление, удачная концепция и способность объекта сохранять высокий спрос в будущем.
Если вы рассматриваете покупку апартаментов в Сочи и хотите разобраться, какие проекты действительно обладают долгосрочным инвестиционным потенциалом, я буду рад помочь вам оценить рынок и подобрать объект, который соответствует вашим целям.
Рекомендую почитать по теме:
ПОЧЕМУ ИНВЕСТОРЫ СНОВА ДЕЛАЮТ СТАВКУ НА СОЧИ: 7 ВЫВОДОВ ИЗ НОВОГО ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА
РЫНОК НОВОСТРОЕК СОЧИ В 2026 ГОДУ: ЧЕГО ЖДАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ И ИНВЕСТОРАМ ДО КОНЦА ГОДА
СТОИТ ЛИ ЗАБИРАТЬ ДЕНЬГИ С ДЕПОЗИТА В 2026 ГОДУ И КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫБРАТЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
