Ещё несколько лет назад выбор курортной недвижимости для инвестиций в России практически автоматически сводился к Сочи. Сегодня у инвестора гораздо больше вариантов. Анапа активно наращивает современную гостиничную инфраструктуру, Крым развивает Южный берег, Кисловодск делает ставку на круглогодичный санаторно-курортный туризм, а Алтай быстро превращается в заметное направление природного и горного отдыха.
Но означает ли появление альтернатив, что Сочи теряет свои преимущества? И действительно ли более низкая цена входа в другом регионе означает более привлекательную инвестицию?
Сравнивать курорты только по стоимости квадратного метра неправильно. Для инвестора важны туристический поток, сезонность, инфраструктура, качество самого курорта, ликвидность недвижимости, формат эксплуатации и возможность дальнейшей перепродажи.
Сочи — самый зрелый рынок курортной недвижимости России
Главное преимущество Сочи заключается в том, что это давно уже не просто морской курорт.
Сочи сочетает море, субтропический климат, горы и развитую туристическую инфраструктуру. В пределах одного туристического направления фактически объединены два разных сезона: летний морской и зимний горнолыжный.
Для инвестора это имеет принципиальное значение. Спрос на размещение не ограничивается исключительно пляжным сезоном: летом его формирует море, зимой — горный кластер, а в межсезонье работают экскурсионный, деловой, оздоровительный и событийный туризм.
Но природные преимущества — только часть истории. Сочи продолжает развивать туристическую инфраструктуру, а рынок профессионального гостиничного управления здесь уже сформирован. В городе и горном кластере работают крупные операторы, появляются современные курортные комплексы и инвестиционные отели.
Поэтому сегодня Сочи — зрелый рынок курортной недвижимости, где инвестор может выбирать между разными форматами: квартирой, апартаментами, гостиничным номером или объектом в составе крупного курортного комплекса.
При этом рынок уже не является историей о том, что можно купить практически любой объект и рассчитывать на автоматический рост цены. Стоимость недвижимости высока, поэтому выбор конкретного проекта становится критически важным.
Сегодня в Сочи особенно важно смотреть не только на квадратные метры, но и на локацию, концепцию проекта, инфраструктуру, формат собственности и гостиничного оператора.
Анапа — более доступный морской курорт
Анапа находится в несколько иной инвестиционной позиции. Главное преимущество этого рынка — более низкий порог входа по сравнению с Сочи и возможность приобрести современный курортный объект в развивающемся туристическом направлении.
В Анапе активно формируется новый гостиничный продукт. Появляются современные комплексы, рассчитанные не только на сезонное проживание, но и на эксплуатацию в формате всесезонных курортов.
Однако сравнивать Анапу и Сочи напрямую не совсем корректно. Анапа — прежде всего морской и пляжный курорт. Сочи предлагает более разнообразный туристический продукт благодаря сочетанию моря, гор, субтропического климата и развитой городской инфраструктуры.
Поэтому Анапа интересна прежде всего инвестору, который хочет войти в рынок курортной недвижимости с меньшим бюджетом и готов учитывать более выраженную сезонность.
При этом потенциал развития у города есть. Но для того чтобы приблизиться к Сочи по масштабу и разнообразию туристического продукта, потребуется не только строительство новых гостиниц, но и дальнейшее развитие транспортной, городской и туристической инфраструктуры.
Анапа сегодня интересна не как «второй Сочи», а как самостоятельный развивающийся рынок со своей инвестиционной моделью.
Крым — в первую очередь Южный берег
Крым — ещё один крупный российский рынок курортной недвижимости, который рассматривают как альтернативу Сочи.
Однако если говорить именно об инвестиционной курортной недвижимости и сравнивать Крым с Сочи, наибольший интерес представляет Южный берег Крыма — прежде всего Ялта, Алушта и прилегающие курортные территории.
Именно здесь наиболее очевидна комбинация климата, моря, ландшафта, туристической привлекательности и исторически сформированного курортного продукта.
Другие части полуострова также могут быть интересны для отдыха или отдельных инвестиционных стратегий, но при сравнении с Сочи их не стоит ставить на один уровень с ЮБК.
При этом существует распространённое представление, что Крым автоматически означает более дешёвую альтернативу Сочи. Сегодня это далеко не всегда так.
Качественные современные объекты на лучших локациях ЮБК по стоимости могут быть вполне сопоставимы с Сочи. И тогда инвестор начинает сравнивать уже не только цену квадратного метра, но и то, что стоит за этой ценой: инфраструктуру, туристический поток, транспортную доступность, качество проекта, управляющую компанию и потенциальную ликвидность.
Крым интересен как самостоятельный крупный курортный рынок. Но я бы не воспринимал его как очевидно более выгодную замену Сочи только потому, что когда-то стоимость недвижимости здесь была ниже.
Кисловодск — перспективный курорт, которому пока не хватает современного инвестиционного продукта
Кисловодск — совершенно другая история. Здесь нет моря и пляжного туризма. Основой спроса являются санаторно-курортное лечение, оздоровление и отдых.
Именно в этом заключается потенциальное преимущество города: такой туристический продукт способен формировать спрос в течение всего года.
Но у Кисловодска есть и существенные ограничения. Развитие города требует соответствующей инженерной и коммунальной инфраструктуры. В частности, вопрос обеспечения растущего курорта водными ресурсами остаётся важным фактором для дальнейшего развития.
При этом современные инвестиционные гостиничные проекты в Кисловодске уже появляются, однако их пока значительно меньше, чем в Сочи, Анапе или на лучших курортных территориях Крыма. Рынок ещё не сформировал такого разнообразия современного гостиничного продукта.
Поэтому Кисловодск я бы рассматривал скорее как перспективный рынок на будущее, чем как прямую альтернативу Сочи для инвестора, который хочет купить уже сформированный современный гостиничный продукт.
Многое здесь будет зависеть от состояния экономики, объёма государственных инвестиций и того, насколько активно будет развиваться базовая инфраструктура курорта.
Алтай — большой потенциал, но молодой рынок
Алтай в последние годы всё заметнее появляется на карте российского туризма и инвестиционной недвижимости.
Причины понятны: уникальная природа, горы, экологический туризм, активный отдых и растущий внутренний туристический поток делают регион одним из интересных направлений для долгосрочного развития.
При этом важно понимать, что под словом «Алтай» скрываются разные территории, в том числе Алтайский край и Республика Алтай. В инвестиционном контексте это разные рынки и разные типы туристических проектов.
Алтай быстро развивается: появляются новые гостиничные комплексы, расширяется номерной фонд, государственные программы создают условия для частных инвестиций в туризм.
Но по степени зрелости туристической инфраструктуры и инвестиционного рынка Алтай пока заметно уступает Сочи. Именно поэтому здесь выше потенциал развития, но одновременно выше зависимость от дальнейших инфраструктурных инвестиций и реализации заявленных проектов.
Алтай может быть интересен тем, кто готов смотреть на перспективу развития территории, а не только на текущую доходность.
Какой курорт выбрать инвестору?
У каждого направления своя инвестиционная модель.
|
Курорт |
Основное преимущество
|
Основной вопрос для инвестора |
|---|---|---|
|
Сочи |
Зрелый рынок, инфраструктура, круглогодичный спрос |
Высокий порог входа и необходимость тщательно выбирать проект
|
|
Анапа |
Более доступный вход и развивающийся современный гостиничный продукт
|
Более выраженная сезонность |
|
Крым / ЮБК |
Сильный природный и туристический потенциал |
Локация и качество конкретного проекта критически важны
|
|
Кисло-водск |
Круглогодичный санаторно-курортный спрос |
Инфраструктура и меньший объём современного инвестиционного продукта
|
|
Алтай |
Потенциал роста туристического направления |
Молодой рынок и зависимость от развития инфраструктуры
|
Важно: универсально лучшего курорта для инвестиций нет. Более высокий потенциальный рост на молодом рынке обычно сопровождается более высокой неопределённостью, тогда как зрелый рынок может давать инвестору большую ликвидность и предсказуемость.
Почему Сочи сегодня стоит дороже других российских курортов
Сочи действительно стоит дороже большинства российских курортов. И это не случайность.
Цена здесь формируется не только стоимостью земли и квадратного метра. Инвестор платит за сформированный туристический рынок, развитую инфраструктуру, круглогодичный спрос, сочетание моря и гор, субтропический климат, транспортную доступность и большое количество современных гостиничных проектов.
Другие курорты развиваются и вполне могут показывать более высокие темпы роста на отдельных этапах. Но им ещё предстоит пройти значительную часть пути по формированию инфраструктуры и современного туристического продукта, который в Сочи уже существует.
При этом Сочи тоже не стоит на месте. Развитие города и курортной инфраструктуры продолжается, появляются новые проекты, меняются форматы отдыха и растёт качество туристического продукта.
Поэтому, чтобы Анапе или Крыму стать сопоставимыми с Сочи по совокупности факторов, потребуется не просто построить определённое количество новых гостиниц. На это может уйти не один десяток лет.
Именно поэтому Сочи остаётся более дорогим и престижным российским курортом.
Так куда же инвестировать?
Если инвестору важны ликвидность, развитая инфраструктура, круглогодичный туристический поток и широкий выбор современных инвестиционных проектов, сегодня я бы в первую очередь смотрел на Сочи.
Если главная задача — найти более доступный вход в современный морской курортный проект, стоит изучать Анапу.
Если интересен Крым, я бы прежде всего рассматривал Южный берег и качественные проекты в наиболее сильных курортных локациях.
Кисловодск интересен как ставка на развитие круглогодичного санаторно-курортного туризма, но здесь необходимо учитывать инфраструктурные ограничения и меньший объём современного инвестиционного предложения.
Алтай — ещё более молодая история: потенциал направления большой, но многое будет зависеть от дальнейшего развития инфраструктуры и реализации инвестиционных проектов.
Главное — сегодня уже недостаточно просто выбрать курорт. Необходимо выбрать конкретный проект, его локацию, формат недвижимости, модель эксплуатации и управляющую компанию.
Именно поэтому инвестиции в два разных объекта, находящихся в одном и том же городе, могут иметь совершенно разный результат.
Здесь вы можете посмотерть каталог курортной недвижимости Сочи У моря и В горах Красной Поляны
