Когда речь заходит об инвестициях в гостиничную недвижимость, слово «оператор» обычно воспринимается довольно просто: есть отель, есть собственники номеров, а управляющая компания отвечает за то, чтобы объект работал, принимал гостей и приносил доход.
С Alean ситуация интереснее. За гостиничным оператором здесь стоит значительно более крупный туристический бизнес, который существует на российском рынке с 1993 года. За это время компания, по собственным данным, обслужила более 12 миллионов туристов. Сегодня туристическое и гостиничное направления Alean работают как единая система: компания продаёт размещение, формирует туристический поток, управляет курортами и одновременно развивает новые гостиничные проекты.
Именно сочетание этих двух направлений — туроператорского бизнеса и гостиничного управления — является одной из главных особенностей Alean.
Alean — это больше, чем просто управляющая компания
История Alean началась не с управления гостиницами. Компания более тридцати лет работает на рынке внутреннего туризма, а Национальный туроператор «Алеан» занимается организацией отдыха и продажей размещения в отелях и курортах.
Параллельно сформировалось собственное гостиничное направление — Alean Collection, специализирующееся на управлении курортными отелями и создании новых гостиничных проектов. Сегодня в управлении и развитии компании находятся курорты различных форматов, прежде всего ориентированные на семейный отдых.
Получается довольно необычная для российского гостиничного рынка конструкция. С одной стороны, Alean занимается туристическим бизнесом и имеет собственную аудиторию путешественников. С другой — управляет отелями, в которых эти туристы размещаются.
Это позволяет компании контролировать гораздо большую часть пути клиента, чем обычной управляющей компании. Турист сначала выбирает направление и формат отдыха, затем приобретает путёвку или бронирует размещение, а в итоге приезжает в отель, которым управляет та же гостиничная система.
Сегодня гостиничное направление Alean продолжает активно расширяться. Компания сообщает о девяти действующих отелях, а ещё 12 проектов находятся на стадии строительства и развития.
Для рынка это важный показатель. Alean уже нельзя воспринимать как небольшого регионального отельера, который управляет несколькими гостиницами. Перед нами крупный участник туристической отрасли, который одновременно развивает гостиничный бизнес, формирует собственный туристический поток и создаёт новые курорты.
Главное преимущество Alean для инвестора: компания сама приводит гостей
Для любого отеля вопрос загрузки является одним из ключевых. Можно построить красивый комплекс, создать большую инфраструктуру и предложить высокий уровень сервиса, но всё это не будет работать без стабильного потока туристов.
Именно здесь у Alean есть преимущество, которое особенно интересно рассматривать с точки зрения владельца гостиничной недвижимости.
Alean не просто управляет отелем — он сам приводит в него туристов.
У компании есть собственный туроператор, система бронирования, большая сеть турагентств, база постоянных клиентов и прямые каналы продаж. Поэтому значительная часть туристического потока формируется внутри собственной экосистемы, а не приобретается каждый раз через сторонние площадки.
По данным Alean Collection, более 70% продаж приходится на прямые каналы.
Для гостиничного бизнеса это очень существенная цифра. Отель, который в значительной степени самостоятельно формирует поток гостей, меньше зависит от внешних каналов продаж и посредников. Оператор получает больше контроля над продвижением, бронированием, стоимостью размещения и загрузкой номерного фонда.
В этом и заключается одна из главных особенностей модели Alean. Компания не просто принимает гостей, которых кто-то другой привёл в отель. Она сама является частью механизма формирования этого спроса.
Для собственника гостиничной недвижимости это имеет прямое значение: доходность номера зависит не только от характеристик самого объекта, но и от того, насколько эффективно оператор способен продавать размещение.
Более 60% гостей возвращаются снова
Большая клиентская база сама по себе ещё не говорит о качестве гостиничного продукта. Туриста можно один раз привлечь рекламой, выгодной ценой или удачной акцией. Гораздо интереснее другой показатель: возвращается ли он снова.
У Alean доля повторных гостей превышает 60%. Кроме того, собственная программа лояльности объединяет более 350 тысяч постоянных клиентов.
Для гостиничного бизнеса это очень сильный показатель. Повторный гость — это человек, который уже знает отель, знаком с его сервисом, понимает формат отдыха и осознанно выбирает его снова.
В работе с покупателями гостиничной недвижимости я и сам регулярно сталкиваюсь с этой особенностью Alean. Среди потенциальных инвесторов встречаются люди, которые уже отдыхали в отелях сети вместе с семьёй. И тогда разговор об операторе иногда получается довольно необычным: вместо того чтобы объяснять человеку, что представляет собой Alean, приходится слушать его собственные впечатления от отдыха.
Это, пожалуй, один из лучших признаков силы гостиничного бренда.
Когда клиент уже знает отель как турист, ему не нужно объяснять, что такое сервис, территория, питание или детская инфраструктура. Он оценивает уже знакомый ему продукт — и, возвращаясь снова, фактически подтверждает его ценность собственным выбором.
Поэтому сочетание двух показателей выглядит особенно интересно: более 70% прямых продаж и более 60% повторных гостей. Первый показатель говорит о способности Alean самостоятельно привлекать и продавать туристический поток. Второй — о том, что этот поток во многом формируется за счёт лояльной аудитории, которая возвращается в отели сети.
Alean — родоначальник российского семейного отдыха по системе «Всё включено»
Одно из главных направлений Alean — семейный курортный отдых.
Компания называет себя родоначальником системы «Всё включено» и «Ультра всё включено» на российских курортах. За десятилетия работы именно семейный формат стал одной из главных специализаций сети.
И это важно понимать не только с точки зрения питания или формата размещения.
Семейный курорт — гораздо более сложный гостиничный продукт, чем обычный отель у моря. Родителям недостаточно хорошего номера и ресторана. Если семья приезжает на неделю или две, ребёнку нужны собственные занятия, развлечения и программа отдыха, соответствующие его возрасту и интересам.
Именно поэтому в курортах Alean большое внимание уделяется детской инфраструктуре. Здесь речь идёт не только о стандартной игровой комнате. В разных отелях сети работают детские клубы, спортивные и творческие направления, мастерские, игровые пространства, анимационные программы, кружки и другие форматы организованного досуга. В отдельных курортах есть даже достаточно необычные направления — например, парусная школа в Alean Family Sputnik в Сочи.
Причём важен именно возрастной подход. Маленькому ребёнку интересны одни занятия, школьнику — другие, подростку — третьи. Поэтому дети могут получать собственную программу отдыха, пока родители занимаются своими делами или просто отдыхают.
В хорошем семейном курорте ребёнок не просто находится где-то рядом под присмотром. Он сам получает полноценный отдых: занимается спортом, творчеством, играет, участвует в мероприятиях, знакомится с другими детьми.
А родители получают возможность впервые за долгое время действительно отдыхать, а не организовывать отдых ребёнка каждую минуту.
Территория при этом закрытая, а занятия и развлечения организованы специалистами. Именно такая комбинация — безопасность, разнообразие и возможность ребёнку самостоятельно погрузиться в собственный отдых — во многом объясняет высокую лояльность семейной аудитории Alean.
Новые курортные проекты Alean: новый уровень гостиничной и курортной недвижимости
Представление о современном курортном отеле за последние годы сильно изменилось.
Когда-то самого факта расположения у моря было достаточно, чтобы назвать объект курортным. Сегодня этого уже мало. Туристы ожидают не просто номер и бассейн, а полноценную среду для отдыха, в которой можно провести значительную часть отпуска, практически не покидая территорию.
Проживание, питание, бассейны, пляж, спорт, SPA и wellness, детская инфраструктура, развлечения, рестораны, оздоровительные программы — всё это постепенно объединяется в единый гостиничный продукт.
Alean развивается именно в этом направлении.
Новые проекты компании развивают эту концепцию ещё дальше: речь идёт о курортах нового поколения, где масштаб инфраструктуры, разнообразие сценариев отдыха и сама организация пространства выводят привычный формат семейного курортного отдыха на новый уровень.
Хороший пример такого подхода — Aleán Resort Montvert, который создаётся как всесезонный курорт с большим количеством инфраструктуры для отдыха, развлечений, спорта, оздоровления и семейного досуга. На территории проекта предусмотрены собственный пляж, аквапарк, бассейны, тематический парк, SPA и медицинский комплекс, рестораны, детский клуб и другие элементы полноценного курортного отдыха.
Подробнее об Aleán Resort Montvert
Другой пример — Aleán Select Agoy, где на первой береговой линии создаётся крупный курортный комплекс с акватермальной зоной, SPA, бассейнами, детским центром, ресторанами, фитнес-клубом и собственной пляжной линией.
Подробнее об Aleán Select Agoy
Именно здесь гостиничный бизнес постепенно переходит в новую для российского рынка стадию: от отдельного отеля — к полноценному курорту, который становится самостоятельным продуктом для отдыха.
Что получает собственник недвижимости под управлением Alean
Для покупателя гостиничной недвижимости важна не только сама недвижимость, но и то, что происходит с ней после покупки.
Модель профессионального гостиничного управления предполагает, что собственник не превращается в самостоятельного отельера. Ему не нужно искать гостей, заниматься бронированиями, нанимать персонал, контролировать уборку номеров, решать вопросы эксплуатации или самостоятельно продвигать объект на рынке.
После передачи объекта в управление операционная деятельность остаётся зоной ответственности управляющей компании.
Это принципиальное отличие гостиничной инвестиции от самостоятельной сдачи квартиры посуточно. Во втором случае собственник фактически получает ещё одну работу: ему приходится следить за загрузкой, общаться с гостями, контролировать состояние объекта, решать бытовые вопросы и постоянно искать новые бронирования.
В модели профессионального гостиничного управления собственник получает возможность владеть недвижимостью и одновременно участвовать в экономике работающего курорта, не принимая участия в его ежедневной операционной деятельности.
Именно такая модель реализуется, в частности, в проектах Aleán Resort Montvert и Aleán Select Agoy, которые представлены в моём каталоге.
Прозрачная финансовая модель
Экономика гостиничной недвижимости отличается от обычной аренды квартиры. Здесь доход формируется из работы всего гостиничного бизнеса: загрузки, стоимости размещения, сезонности, дополнительных услуг и эффективности управления.
Поэтому при покупке особенно важно понимать, как именно распределяется полученный гостиницей доход и какие расходы учитываются до выплаты собственнику его доли.
В проектах с управлением Alean условия определяются договором доверительного управления. В нём фиксируется порядок взаимодействия собственника и управляющей компании, а также состав расходов, связанных с эксплуатацией объекта.
В частности, по финансовой модели доход инвестора формируется от операционной деятельности отеля и распределяется между собственниками и управляющей компанией по формуле 50/50. При этом в долю управляющей компании включены расходы на маркетинг, продажи, бронирование, персонал, эксплуатацию и содержание курорта. Собственник получает свою часть дохода и самостоятельно оплачивает налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.
Это принципиальный момент: собственнику не приходится самостоятельно заниматься каждым элементом гостиничного бизнеса.
Его задача — владеть объектом и получать доход от его работы. Операционное управление, продажи, взаимодействие с гостями и эксплуатация остаются профессиональному оператору.
При этом условия конкретного проекта всегда необходимо рассматривать отдельно: финансовая модель, порядок распределения дохода, сроки договора и другие существенные условия определяются соответствующей документацией.
Почему масштаб Alean имеет значение
За более чем тридцать лет Alean прошёл путь от компании, занимающейся внутренним туризмом, до крупной гостинично-туристической группы.
Сегодня у компании есть собственный туристический бизнес, гостиничная сеть, прямые каналы продаж, программа лояльности и масштабная программа развития новых курортов.
Но за всеми этими цифрами стоит нечто более важное.
Alean накопил собственную экспертизу в создании именно курортного продукта — от понимания туристического спроса и организации продаж до проектирования инфраструктуры и последующего гостиничного управления.
Это особенно важно сейчас, когда рынок постепенно переходит от строительства отдельных гостиниц к созданию полноценных курортов.
Для оператора недостаточно просто уметь принимать гостей. Нужно понимать, зачем человек должен приехать именно в этот курорт, чем он будет заниматься на территории, почему выберет его среди конкурентов и почему захочет вернуться снова.
Именно в этой области многолетний опыт Alean становится особенно ценным.
Alean сегодня — это уже не просто сеть отелей
История Alean началась более тридцати лет назад с внутреннего туризма. Сегодня компания объединяет туроператорский бизнес, гостиничное управление, собственные каналы продаж, программу лояльности и развитие новых курортных проектов.
При этом одна из сильнейших сторон Alean остаётся вполне конкретной и понятной: компания знает своего гостя и умеет самостоятельно привести его в отель.
Более 70% прямых продаж показывают значительную роль собственных каналов дистрибуции. Более 60% повторных гостей говорят о сформированной лояльности аудитории. А специализация на семейном отдыхе и развитие полноценной курортной инфраструктуры позволяют создавать продукт, за которым семьи возвращаются снова.
Для собственника гостиничной недвижимости это означает, что за приобретённым объектом стоит не просто управляющая компания. За ним стоит бренд с более чем 30-летней историей, собственная туристическая аудитория, система продаж и опыт создания курортов, ориентированных на долгосрочный спрос.
Именно поэтому при выборе гостиничной недвижимости имеет смысл смотреть не только на сам объект, его расположение и характеристики, но и на компанию, которая будет отвечать за его работу после ввода в эксплуатацию.
Сегодня в моём каталоге представлены два проекта Alean, которые позволяют рассматривать эту модель уже не в теории, а применительно к конкретной недвижимости на Черноморском побережье:
Aleán Resort Montvert — новый всесезонный курорт у моря
Aleán Select Agoy — курортный комплекс на первой береговой линии
